3g. Grondbeleid

De gemeente Eindhoven is eigenaar van een omvangrijke grondportefeuille en blijft haar visie op grondpolitiek doorontwikkelen om in te spelen op een dynamische en steeds complexer wordende omgeving. In 2024 is de (strategische) Nota Grondbeleid herijkt en aangevuld met het tactisch Spelregelboek Grondbeleid 2024, waarmee het handelingskader in lijn is gebracht met de eisen van de Omgevingswet. Het motto “Grip door regie” blijft hierbij leidend. Eerder zijn ook de spelregels voor het Investeringsbudget voor anticiperende en strategische verwerving geactualiseerd en vastgesteld door de raad, waardoor de gemeente effectiever en flexibeler kan opereren op de vastgoedmarkt ten gunste van toekomstige herontwikkelingen. Het coalitieakkoord “Samen vooruit, samen thuis” (2026-2030) zet deze lijn van actief grondbeleid en regie voort en onderstreept het belang van een actueel handelingskader om de schaalsprong van Eindhoven en de bijbehorende gebiedsontwikkelingen te faciliteren.

Bij gebiedsontwikkelingen kijkt Eindhoven niet alleen naar het financieel rendement van de grondexploitatie, maar ook naar meervoudige waardecreatie. Maatschappelijke en financiële doelstellingen worden in samenhang afgewogen, waarbij we streven naar de best mogelijke mix van financieel en maatschappelijk rendement. Hierbij wordt integraal gekeken naar de behoeften van een gebied, waaronder de ontwikkeling van groen, economische functies en (sociaal) maatschappelijke voorzieningen.

Vooruitkijkend naar 2027 blijft het uitgangspunt dat de beschikbare instrumenten doeltreffend en doelmatig worden ingezet binnen het beleidsmotto ‘Grip door regie’. Hierbij wordt voortgebouwd op de resultaten van de afgelopen jaren, waarin uitvoering is gegeven aan het vastgestelde beleid door onder meer strategische en anticiperende grondverwervingen, het vestigen van voorkeursrechten en, waar noodzakelijk, het voorbereiden van onteigeningsprocedures. Ook de aanpak van illegaal grondgebruik blijft bijdragen aan het borgen van eigendomsrechten en publieke belangen.

In 2027 wordt daarnaast blijvend aandacht besteed aan de aansluiting van voorbereidingskredieten en de dekking van voorbereidingskosten op de actuele projectbehoefte en beschikbare financiële ruimte. Organisatorisch ontwikkelt het Ontwikkelbedrijf zich verder als organisatieonderdeel, met een toenemende focus op strategische grondportefeuillesturing, assetmanagement en advisering binnen gebiedsontwikkelingen. Deze taken worden integraal verbonden met gebiedsprogrammering, marktontwikkelingen en financiële kaders, zoals verwoord in de MPG 2026.

Ontwikkelingen

Eindhoven bouwt door (EBD)

In reactie op de uitdagingen in de woningbouw, zoals onzekerheden in wet- en regelgeving, stijgende bouw- en ontwikkelkosten en financieringsvraagstukken, heeft Eindhoven in 2023 het programma Eindhoven Bouwt Door (EBD) gelanceerd. Dit programma helpt knelpunten in de uitvoering te doorbreken en zorgt ervoor dat geplande woningbouwprojecten die essentieel zijn voor de groei van de stad doorgang kunnen vinden. Uit de tussentijdse evaluatie in 2025 blijkt dat EBD op korte termijn effectief is geweest in het doorbreken van impasses bij woningbouwprojecten. Tegelijkertijd onderstreept de evaluatie dat de achterliggende problematiek structureel van aard is en vraagt om een langdurige inzet op samenwerking, sturing en integraliteit.

Ook in 2027 en de jaren daarna zetten we de succesvolle werkwijze van Eindhoven Bouwt Door voort. Hiermee geven we uitvoering aan het coalitieakkoord, waarin is vastgelegd dat de succesvolle werkwijze van Eindhoven Bouwt Door wordt gecontinueerd. Daarnaast geldt dat een eventuele wettelijke norm voor betaalbaarheid wordt vertaald naar de bedragen die de gemeente uitgeeft voor woningbouw.

Stijgende kosten & binnenstedelijke opgave

In 2027 blijft Eindhoven geconfronteerd worden met uitdagingen in de vastgoedmarkt, voortkomend uit geopolitieke en macro-economische onzekerheid, doorwerkende rente-effecten en structureel stijgende kosten. Anders dan in voorgaande jaren neemt de inflatiedruk weer toe: de oorlog in het Midden-Oosten werkt via hogere prijzen voor fossiele brandstoffen door in de inflatieverwachtingen en de bouwkosten. Voor civiele werken is dit relevant vanwege het grootschalige gebruik van materialen die afhankelijk zijn van fossiele brandstof. Tegelijkertijd blijven de loonkosten oplopen door krapte op de arbeidsmarkt en structurele loonstijgingen. Dit leidt tot aanhoudend hoge bouw- en apparaatskosten, waardoor de financiële haalbaarheid van gebiedsontwikkelingen onder druk blijft staan. De rentestanden blijven op een hoger niveau dan voorheen, wat de betaalbaarheid voor eindgebruikers beperkt en investeringsbesluiten vertraagt. Ook voor beleggers en andere investeerders in woningvastgoed is sprake van een ongunstiger investeringsklimaat, onder meer door hogere financieringskosten, toenemende regulering, fiscale druk op rendementen. In de koopwoningmarkt is, ondanks structurele schaarste, sprake van een gematigde prijsontwikkeling, maar de situatie blijft kwetsbaar voor externe schokken. Grond- en vastgoedwaarden vertonen lichte fluctuaties. De gemeente past haar grondprijsbeleid hierop aan en volgt regionale benchmarks om marktconform te blijven opereren.

Naar aanleiding van deze macro-economische ontwikkelingen zijn de per 1 januari 2026 gehanteerde parameters kritisch bezien en geactualiseerd. Op basis van het addendum bij het parameteradvies 2026 (Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling, 12 juni 2026) blijft de geadviseerde bandbreedte voor civiele werken houdbaar, maar rechtvaardigen de actuele omstandigheden voor jaarschijf 2026 toepassing naar de bovenkant van die bandbreedte. Dit komt neer op een parameter van 4,5% voor civiele werken (t.o.v. 3,5 % eerder). Daarnaast is de gehanteerde rente verhoogd: in de grondexploitaties van 1% naar 1,3% en in de facilitaire (kostenverhaal)projecten van 1% naar 1,5%. Deze actualisaties werken door in de verwachte resultaten en in het benodigde weerstandsvermogen, zoals opgenomen in de betreffende onderdelen van deze paragraaf.
Ook voor 2027 wordt verwacht dat de complexiteit van binnenstedelijke gebiedsontwikkeling verder toeneemt. Veel projecten kennen onrendabele toppen en vergen aanvullende publieke bijdragen of maatwerk in contractvorming. De doorlooptijden blijven lang als gevolg van juridische procedures, ruimtelijke inpassing, milieu-eisen en bestuurlijke besluitvorming. De druk op bestaande infrastructuur, netcongestie en het beperkte aantal ontwikkellocaties vragen om extra afstemming en flexibiliteit. Deze factoren leiden tot meer externe advieskosten, hogere ontwikkelkosten en risico’s, waarvoor het Ontwikkelbedrijf passende beheersmaatregelen blijft treffen, zoals sturen op fasering, risicoreserveringen en programmatische afstemming met partners zoals Rijk en regio.

De aanhoudend stijgende kosten zetten de financiële haalbaarheid van projecten direct onder druk: bij gelijkblijvende opbrengsten laten businesscases ongunstigere resultaten zien. Dit raakt vooral het onrendabele deel van een ontwikkeling. Het aan de voorkant toevoegen van onrendabele functies vergroot de onrendabele top van een grondexploitatie of businesscase verder, juist in een periode waarin de basisexploitatie al onder druk staat. Deze kosten kunnen doorgaans niet binnen de grondexploitatie zelf worden gedekt. Het realiseren van deze meervoudige waardecreatie vraagt daarom om aanvullende dekking vanuit de betreffende beleidsdomeinen. Een tijdige afweging tussen ambitie en dekking, bij voorkeur aan de voorkant van het proces, is nodig om de haalbaarheid van projecten te borgen.

Portefeuille grondexploitaties en private ontwikkelingen

Voor monitoring wordt aangesloten bij de reguliere P&C-cyclus. Onderdeel hiervan is het jaarlijks herijken van de grondexploitaties en exploitaties voor private ontwikkelingen in de Meerjarenprognose Grondexploitaties en Private Ontwikkelingen (MPG). De resultaten van het MPG verwerken we in de jaarrekening en in de daaropvolgende (meerjaren) begroting.

Resultaten

Te verwachten resultaten totaal

In onderstaande tabel staan de te verwachten resultaten over de gehele looptijd van de grondexploitaties en private ontwikkelingen. Deze zijn gebaseerd op de herijkingen in het MPG 2026, majeure wijzigingen in projecten, de geactualiseerde parameters, de gewijzigde rente en in 2026 vastgestelde projecten.

Financiële voorzieningen

Naast projecten met een verwacht positief resultaat zijn er ook projecten met een verwacht negatief resultaat. Ter dekking van dit verwacht negatieve resultaat is een voorziening gevormd. Deze voorziening zal vrijvallen zodra het project wordt afgesloten.

Verdeling resultaatbestemmingen

Jaarlijks levert de portefeuille grondexploitaties en private ontwikkelingen een resultaat op voor de gemeente. Via diverse besluiten is dit resultaat bestemd in de reserve Bovenplanse Investeringen, Toekomstfonds Bedrijventerreinen, Beleidsprogramma Vastgoed, reserve Huisvesting Onderwijs, de reserve Strategische Investeringen en de kapitaallastenreserve gebiedsontwikkeling Fellenoord.

Risico's en weerstandsvermogen

De benodigde weerstandscapaciteit voor grondexploitaties en kostenverhaalprojecten bedraagt € 47,7 mln. Dit is gebaseerd op de MPG 2026 en de majeure ontwikkelingen en vastgestelde grondexploitaties in 2026.

De ontwikkeling van de nog te realiseren opbrengsten in de grondexploitaties is ingeschat op basis van huidige inzichten, die sterk afhankelijk zijn van (markt)ontwikkelingen waar wij geen invloed op hebben. We hanteren bij de berekening 5-15% opbrengstendaling, 2-6 jaar vertraging en 0,5-1% rentestijging. Voor marktrisico’s hebben we circa € 25,6 mln weerstandscapaciteit nodig om eventuele effecten van tegenvallende markteffecten op te kunnen vangen.

Het afgelopen jaar zijn we geconfronteerd met sterke kostenstijgingen en het blijft onzeker hoe de kosten zich de komende jaren zullen ontwikkelen; de macro-economische ontwikkelingen en de oorlog in het Midden-Oosten vergroten het opwaartse risico. Bij de bepaling van de benodigde weerstandscapaciteit wordt derhalve rekening gehouden met een kostenrisico, waarbij is gerekend met een scenario waarin de kostenstijging de bovenkant van de in het parameterrapport van Metafoor aangegeven bandbreedte volgt. Dit resulteert in een benodigde capaciteit van circa € 2,7 mln. Daarnaast worden project-specifieke risicoanalyses uitgevoerd om risico’s te identificeren, te kwantificeren en te beheersen. Deze bestaan hoofdzakelijk uit het risico op tegenvallende kosten (als gevolg van sanering, archeologie en/of explosieven, contractuele risico’s, etc.). Dit resulteert in een benodigde weerstandscapaciteit van circa € 32,6 mln.

Conform BBV-regelgeving moet jaarlijks winst uit grondexploitaties worden genomen naar rato van de realisatie van kosten en opbrengsten. Dit kan betekenen dat wanneer risico’s optreden of kosten en/of opbrengsten tegenvallen, een correctie moet worden gedaan op de eerder te veel genomen winst. Om een deel van dit risico af te dekken, is een reserve onzekere winsten ingesteld. De hoogte van deze reserve bedraagt € 1,3 mln, wat in mindering wordt gebracht op de benodigde weerstandscapaciteit van circa € 3,4 mln. Dit resulteert in een benodigde weerstandscapaciteit van € 2,1 mln.

Bij de bepaling van de totaal benodigde weerstandscapaciteit wordt rekening gehouden met de mogelijkheid om de financiële effecten van het optreden van risico’s gedeeltelijk op te vangen binnen de verwachte resultaten van de projecten zelf, voordat het weerstandsvermogen moet worden aangesproken. Dit betreft een bedrag van circa € 15,3 mln.